Le 31 décembre 2020 a pris fin l’abattement sur les plus-values de cession d’immeubles dans les zones tendues qui avait été instauré par la seconde loi de finances rectificative pour 2017. Pour lui succéder, l’article 38 de la loi de finances pour 2021 instaure un abattement exceptionnel temporaire similaire (article 150 VE du code général des impôts), mais dont les conditions d’application sont plus sélectives et contraignantes.
Cet abattement exceptionnel de 70 % (principe) ou 85 % (en cas de construction de logements sociaux ou intermédiaires portant sur au moins 50% des surfaces du programme) s’applique sur l’imposition des plus-values de cession de biens immobiliers bâtis ou de droits relatifs à ces mêmes biens, lorsque :
- ceux-ci sont situés pour tout ou partie de leur surface dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU) ;
- la cession est précédée d’une promesse de vente, signée et ayant acquis date certaine à compter du 1er janvier 2021, et au plus tard le 31 décembre 2023, puis réalisée au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine ;
- le cessionnaire s’engage dans l’acte à construire un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dans un délai de 4 ans. A défaut de respecter cet engagement, le cessionnaire s’expose à une amende égale à 10% du prix de cession.
Nous notons ici deux grandes différences avec l’ancien abattement savoir :
- le champ d’application territorial de ce dispositif est bien plus restreint puisqu’il se limite aux opérations dans le périmètre d’une ORT ou d’une GOU ;
- De même, le champ d’application matériel est aussi plus réduit puisque le nouvel abattement ne s’applique pas aux plus-values de cession de terrains à bâtir.
Cet abattement, plus exigent que le précédent dans ces conditions, aura un impact sur les négociations des promoteurs en vue de l’acquisition d’actifs détenus par des personnes physiques (hors cession de la résidence principale) ou des sociétés de personnes imposées à l’IR ou des sociétés transparentes.
Il était effectivement courant de prendre en compte l’application de l’abattement de 70% – 85% sur les plus-values de cession d’immeuble dans le cadre de la négociation du prix. Force est de constater que de nombreuses cessions n’entreront plus dans le champ d’application du nouvel abattement, avec pour conséquence possible une augmentation corrélative des prix de certains actifs.
De même, le caractère temporaire du nouveau dispositif imposant la signature d’une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2023 incitera les promoteurs à se focaliser en priorité sur les cessions d’actifs éligibles à ce nouveau dispositif.
Nous rappelons qu’en parallèle du nouvel abattement, subsistent deux autres abattements en matière de plus-values de cession d’immeuble fréquemment utilisés par les promoteurs :
- Abattement relatif aux cessions réalisées directement au profit d’organismes en charge du logement social ou au profit de tout cessionnaire qui s’engage à construire des logements sociaux. Cet abattement a été prorogée jusqu’au 31 décembre 2022 par l’article 107 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 ;
- Abattement relatif aux cessions de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements ainsi qu’il résulte de l’article 210 F du Code général des impôts concernant le régime de l’impôt sur les sociétés.
