Introduite comme bien d’autres mesures par la loi Elan, la réforme du régime de la copropriété a été précisée par une ordonnance du 30 octobre 2019, dont les dispositions entreront, pour certaines, en vigueur dès le 1er juin 2020.
Cette ordonnance vient prend acte d’un certain nombre de difficultés pratiques (tel l’absentéisme aux assemblées générales, la rigidité du statut dans les petites copropriétés, etc.) et vient modifier la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, afin de faciliter la gestion et la prise de décision en copropriété.
Sans pour autant dresser un inventaire à la Prévert, cet article est l’occasion de passer en revue les points de la réforme nous semblant les plus pertinents.
Cette semaine, nous nous penchons sur une innovation majeure de la réforme : la simplification des prises de décision au sein de la copropriété.
Cette simplification s’effectue par le biais de plusieurs mécanismes :
- Par la généralisation du mécanisme de « passerelle »
Les prises de décisions en assemblée générales sont désormais facilitées avec les passerelles créées entre les différentes majorités, dans une volonté d’abaissement de la majorité.
Le mécanisme dit de la « passerelle » est celui applicable lorsqu’une décision n’a pas recueilli la majorité légalement requise, mais qu’une partie non négligeable des copropriétaires y était favorable. Ce mécanisme existait d’ores et déjà auparavant, mais l’ordonnance du 30 octobre 2019 entend en généraliser l’usage.
Cette passerelle est applicable à toutes les décisions relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires au sens de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (exemples : la désignation ou la révocation du syndic ; la modification des charges rendue nécessaire par le changement d’usage d’un lot privatif ; etc.)
Un mécanisme identique est institué pour les décisions relevant de la double majorité qualifiée de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir celles relatives :
- A des actes d’acquisition immobilières ;
- A des actes de disposition sur les parties communes ;
- A la modification du règlement de copropriété,
- Aux décisions de suppression de poste (concierge ou gardien)
Désormais, sera soumis à un deuxième vote la résolution qui n’a initialement pas recueilli la majorité des voix, dès lors qu’elle a recueilli au moins le tiers de celles-ci lors du premier vote.
Cette résolution pourra être adoptée par un second vote immédiat, à la majorité simple recueillant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires.
- Par les possibilités de délégations accordées au conseil syndical par l’assemblée générale
L’ordonnance introduit une possibilité pour l’assemblée général déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre des décisions à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (exemple : travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, etc.)
Cette délégation de pouvoir est toutefois strictement encadrée quant à son montant, lequel est déterminé par l’assemblée générale des copropriétaires, et quant à sa durée qui ne peut excéder 2 ans (renouvelable sur décision expresse).
En outre, elle ne peut porter sur l’approbation des comptes, sur la détermination du budget prévisionnel, ou sur les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et règlementaires.
- Par l’admission du vote par correspondance
Afin d’encourager la participation aux assemblées générales, l’ordonnance admet également la possibilité pour le copropriétaire de voter par correspondance.
- Par un renforcement des droits des copropriétaires
Les droits des copropriétaires sont également renforcés, l’un d’eux pouvant désormais solliciter la convocation et la tenue, à ses frais, d’une assemblée générale portant sur une question ne concernant que ses droits.
