Faisant figure d’exception à l’application des règles du lotissement, la division primaire consiste en la division « en propriété ou en jouissance effectuées par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation » (article R.442-1, a), du Code de l’urbanisme).
Dans son arrêt du 12 novembre 2020, le Conseil d’Etat met fin aux divergences d’interprétation quant à l’assiette du permis de construire emportant division primaire.
En effet, la division du terrain n’étant pas juridiquement réalisée au moment de la demande de permis, il a tour à tour été jugé que la demande devait porter sur le terrain d’assiette initial ou sur la seule partie du terrain devant faire l’objet d’une division ultérieure.
Le Conseil d’Etat prend position en faveur de l’unité foncière initiale jugeant que « le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir ».
Il en sera de même pour toute demande de permis de construire modificatif déposée postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, « la légalité de cette demande » devant s’apprécier « sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue ».
La position est claire, il n’est toutefois pas certain qu’elle soit de nature à clore les débats qui pourraient trouver un nouvel élan dans l’application de l’article R. 151-21 al.3 du Code de l’urbanisme. Quelle sera la position dans l’hypothèse où le règlement du plan local d’urbanisme s’oppose à ce que l’ensemble du projet soit « apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d’urbanisme » ?
