Dispense de l’article 257 bis du code général des impôts – De la nécessité d’opter formellement pour la taxation des loyers à la TVA (CAA Nantes 22 octobre 2020 n°18NT03655)
Dans le cadre de la vente d’un immeuble loué entre deux assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), l’acquéreur doit formellement opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA faute de quoi il ne pourra pas bénéficier de la dispense prévue à l’article 257 bis du code général des impôts.
C’est ce que rappelle, une nouvelle fois, la jurisprudence avec ce nouvel arrêt de la Cour administrative d’appel de Nantes du 22 octobre 2020 (n°18NT03655).
Pour mémoire, l’article 257 bis du code général des impôts dispose que : « les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6° et 7° de l’article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. Ces opérations ne sont pas prises en compte pour l’application du 2 du 7° de l’article 257. Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s’il y a lieu, pour l’application des dispositions du e du 1 de l’article 266, de l’article 268 ou de l’article 297 A. »
Au cas d’espèce, la Cour a refusé d’admettre l’application de l’article 257 bis du code général des impôts au motif que l’acquéreur n’avait pas formellement exercé l’option pour la taxation des loyers à la TVA auprès de l’administration.
Par conséquent, la Cour administrative d’appel de Nantes a considéré que le simple engagement de l’acquéreur dans l’acte de vente de poursuivre l’activité de son vendeur ne valait pas assujettissement à la TVA ou dépôt d’une option auprès de l’administration pour un tel assujettissement. Il en résulte donc que les fractions de TVA initialement déduites doivent être régularisées.
Les magistrats rappellent enfin qu’il résulte des dispositions combinées des articles 260 et 286 du code général des impôts que l’option des loyers à la TVA doit faire l’objet d’une déclaration expresse à l’administration suffisamment précise pour identifier l’immeuble auquel l’option se rapporte. Cette option, qui peut être exercée à l’occasion de la déclaration de création d’entreprise ou d’activité, doit retenir toute l’attention de l’acquéreur pour ne pas risquer la remise en cause du régime de faveur de son acte d’acquisition.
Une vigilance particulière doit être apportée à la rédaction des déclarations fiscales relative à l’application de l’article 257 bis du code général des impôts. Il nous semble que la pratique visant à annexer à l’acte authentique de vente la copie du courrier d’option adressé par l’acquéreur à l’administration doit être encouragée.
