L’ordonnance du 25 mars 2020 n°2020-306 relative à la prorogation des délais (« l’Ordonnance »), a impacté l’activité immobilière au-delà du droit commun des contrats et des conséquences matérielles et financières liées à l’arrêt de l’activité pendant la période de confinement. Manuscreeb a diffusé le 31 mars 2020 une note de synthèse de l’impact de l’Ordonnance sur les délais en matière immobilière. Depuis, l’Ordonnance a fait l’objet de plusieurs modifications successives aux termes d’une ordonnance rectificative du 16 avril 2020 n° 2020-427, et de trois ordonnances du 22 avril 2020 n°2020-460, du 7 mai 2020 n°2020-539 et du 13 mai 2020 n°2020-560. Manuscreeb vous propose une mise à jour de sa note de synthèse.
Quel est l’objet de l’Ordonnance ?
L’Ordonnance vise principalement octroyer des délais supplémentaires aux engagements échus ou à échoir durant la période juridiquement protégée.
Qu’est-ce que la période juridiquement protégée ?
La période juridiquement protégée est une période qui court entre le 12 mars 2020 et le 23 juin 2020 à 24h00 et qui correspond à la date initialement fixée pour la fin de l’état d’urgence sanitaire augmentée d’un mois[1].
Y-a-t-il des délais spécifiques en matière d’urbanisme ?
Les principaux délais d’urbanisme font l’objet de textes spécifiques et bénéficient d’un report expirant le 23 mai 2020 à 24h00[2], déconnecté de la période juridiquement protégée on peut la qualifier de ‘période juridiquement protégée réduite’.
Quel est le mécanisme ?
Lorsque l’un des délais est échu ou à échoir durant la juridiquement protégée, celui-ci va bénéficier d’un mécanisme de report.
L’Ordonnance prévoit différents mécanismes de report en fonction de la nature du droit concerné. Il convient donc tout d’abord de qualifier juridiquement le délai concerné pour apprécier ensuite les modalités du report.
L’Ordonnance octroie des délais supplémentaires de manière optionnelle : le titulaire du droit ou de l’action peut continuer à l’exercer pendant la juridiquement protégée sans rechercher à se prévaloir de l’extension de délai. Ainsi, par exemple, le titulaire d’un droit de préemption urbain ou le service instructeur d’une autorisation administrative a toujours la possibilité de renoncer à son droit de préemption ou de délivrer un arrêté pendant la période de suspension du délai, mais il ne peut pas être présumé l’avoir fait avant la fin du délai prorogé. Le report agit sur les délais mais pas sur les droits.
Tous les délais juridiques sont-ils concernés ?
Seuls les délais visés par l’Ordonnance sont reportés. L’Ordonnance ne proroge pas les délais de droit privé. Par exemple, si le délai d’obtention d’un permis de construire est prorogé, le délai de réalisation de la condition suspensive ne sera pas prorogé en tant que tel. Toutefois, les délais des mesures de péremption, d’astreinte ou de clause pénale résultant de l’inexécution de cette obligation sont reportés.
Récapitulatif des principaux délais
Détail des différents mécanismes de report1
[1] L’état d’urgence a été jusqu’au 10 juillet 2020 inclus par la loi du 11 mai 2020 n°2020-456. Suite à cette modification, l’ordonnance du 13 mai 2020 n°2020-560 a figé la fin de la période d’urgence à la date du 23 juin 2020 à 24h00.
[2] Article 12bis de l’Ordonnance telle que modifiée par l’ordonnance n°2020 427 du 15 avril 2020 consacrée essentiellement aux délais de recours 427 du 15 avril 2020 concernant les articles 12 bis et suivants consacrés essentiellement aux délais de recours en matière d’urbanisme et aux délais relatifs aux droits de préemption publics.
[3] 24 juin 2020 non inclus, le délai arrivant à échéance le 23 juin 2020 à 24h00.
[4] Titre II BIS : DISPOSITIONS PARTICULIÈRES AUX ENQUÊTES PUBLIQUES ET AUX DÉLAIS APPLICABLES EN MATIÈRE D’URBANISME, D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION de l’Ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020, articles 12 à 12 quinquies susvisées.
